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岱山县农村宅基地制度及农村建房改革

试点实施意见（试行）

(第二次征求意见稿）

为推进我县农村宅基地制度改革，规范农村村民建房，盘活农村土地和农房资源，促进乡村产业发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院办公厅《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》、《浙江省农业农村厅、浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等文件精神，结合岱山实际，制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，忠实践行“八八战略”、奋力打造“重要窗口”。以促进乡村产业发展为前提，以处理好农民和土地的关系为主线，以保障农民基本居住权为前提，以完善农村宅基地制度体系为重点，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”；既要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的改革底线，稳慎推进、规范操作；又要大胆改革、勇于创新，适度放活宅基地和农房使用权；聚焦农村宅基地制度和产业发展之间的矛盾，精准施策、重点攻坚，力争在改革的关键环节和重点领域取得重要进展。

二、适用范围

本实施意见适用于全县渔农村范围内合法取得的宅基地，列入建设规划，拟征地拆迁范围内的渔农村宅基地及农房除外（第一期试点暂定岱西镇双合、衢山双龙湾区域，其他区域适时逐步推进）。

三、适用条件

在符合村庄规划和城乡风貌管控的前提下，农村村民利用现有宅基地或依法取得宅基地，自建、出租或与他人合作，申请新建、改建、扩建农村房屋的行为。

四、用地建房要求

（一）用地要求。坚持“规划先行、先批后建、一户一宅、面积限定”的规定和要求，以户主为代表向村集体组织提出申请，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。

1、改建、扩建

单幢建设的，不超过原有宅基地面积，最高不超过140平方米；连幢建设的，不超过各幢农房原有宅基地累加面积，各单户不超过140平方米，允许适当变动四至。

村民世居继承的房产，允许以继承人名义申请建房（已享受经济适用房、房改房、集体建房、住房补贴的人员除外）。若继承人已有农村住房的，允许选择一处进行建设，另处宅基地应无偿退出，并作出书面承诺；涉及房屋补偿的，由村集体组织与房屋所有人协商达成意见，经民主决策程序后予以公示。

2、新建

符合建房条件农户申请宅基地的，应当按照户内人数申请宅基地面积，分大户、小户二种类型，其中：

小户（2人及以下），使用存量建设用地的，面积最高不得超过110平方米；使用耕地等农用地、未利用地的，面积最高不得超过90平方米。

大户（3人及以上），使用存量建设用地的，面积最高不得超过140平方米；使用耕地等农用地、未利用地的，面积最高不得超过125平方米。

新婚尚未有子女的可增加1人计算。

（二）建房要求

1、建筑面积：必须符合村庄整体规划和格局，合理确定建筑进深和面宽。原则上建筑占地面积按照宅基地用地面积的80%控制，小于等于 80 平方米小户型宅基地的建筑占地面积比例可适当提高。

2、建筑高度：建筑层数最高不超过三层（正三层），建筑檐高不超过10.4米（底层层高不高于3.4米，楼层层高不低于2.8米）。建房间距应满足日照、通风等基本要求，若影响邻里通风采光，须征得邻里利害关系人的同意，并签订相关协议。

3、严格控制建设架空层。严禁下挖建造地下室，确属自然坡地、洼地的，可适当利用原坡地、洼地的自然坡度、高差建造架空层，并在设计阶段应予以明确。架空层高度少于2.2米，架空层计算层高，不计算建筑面积。

4、风貌管控：农房建设必须符合村庄规划要求，不得妨碍村庄交通、消防、村容、环境卫生，正确处理对周边房屋通风采光等方面的影响。建筑风格、色彩、外墙面材料要符合城乡风貌管控。

五、建房审批流程

（一）申请。须由户主为代表持有关材料向建房所在地村民委员会提出建房申请，经村级民主决议讨论，认为符合申请建房条件的，在村公告栏张贴村民建房公告，公告期限7个自然日。期满无异议的，由村民委员会报所在地乡镇人民政府审核。申请建房应提交以下材料：

1、申请人身份证和户口薄；

2、依法登记的土地农房权属证件或相关证明材料；

3、《岱山县农村宅基地和建房申请表》、《岱山县农村集体土地合作建房协议》；

4、其他相关材料。

（二）审批。乡镇人民政府及相关部门在收到村集体提交的建房申请材料后，按照下列流程审批：

1、调查审核。对资料提交齐全的，乡镇应在10个工作日内组织联合踏勘，对申请人的建房资格、选址情况、房屋用途等情况进行实地调查，申请人应提供《房屋设计图纸》，踏勘人员审核后报乡镇农村建房领导小组审议。

2、公示公告。乡镇在18个工作日内对相关申请条件、用地标准、申请程序、设计方案等进行会审。审议通过后，将建房相关情况在所在村进行公示，并拍摄远近二张照片留存，公示期限10个自然日。

3、审批发证。公示期满且无异议或异议排除的，将相关证件和材料报县农业农村局审批建房用地，由县农业农村局签发《农村宅基地批准书》。批准书签发后，报县自然资源和规划局申请核发《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。

4、批准建设。经核发证书批准建房后，由乡镇人民政府提供放线服务。乡镇人民政府应当自收到放线服务申请之日起７个工作日内，按照宅基地批准书和有关规划许可证确定的位置和允许建设的范围进行放线。

有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

1、不符合“一户一宅”规定的；

2、不符合国土空间规划、村庄规划的；

3、农户宅基地权属界线尚有争议或存在邻里纠纷的；

4、出卖、出租、赠与或者以其他形式非法转让农村住房后，再申请宅基地；

5、原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置；

6、法律、法规规定不予批准的其他情形。

六、建设监管

（一）严格按证施工。建房申请人应当按照《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》的要求施工，不得擅自更改，并在建设现场竖立施工告示牌，接受监管。

（二）严格“四到场”制度。在建房过程中，乡镇人民政府相关部门应严格落实农村建房“四到场”制度，即批后放样定位到场，开工砌基到场，建设过程到场，竣工核实到场。

（三）落实日常巡查。乡镇人民政府作为农村建房监督管理的实施主体，应当加强农村建房的巡查监管，落实巡查队伍，完善相关台账，做到违法建设及时发现、及时制止、及时上报、及时处理，确保建房规范有序。

（四）组织竣工验收。房屋竣工后，建房方应及时向当地乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府应在收到申请5个工作日内组织相关审批部门进行实地验收，并出具竣工验收意见或相应整改或处理意见。

七、权证登记

（一）申请登记。房屋竣工验收合格后，宅基地资格权户户主可以向县自规局不动产登记中心申请办理不动产登记。

（二）分证核发。按照“房地一体、三权分置”原则进行不动产权登记。自建建房的，房地权利全部登记为农户；出租及合作建房的，若双方同意，按照相关协议，宅基地资格权和房屋所有权登记为农户；宅基地使用权和房屋使用权登记为承租方或合作方，房屋使用权起止时间按双方协议约定，原则上最低不少于5年、最长不超过20年。不动产权证的“权利人”一栏备注各自的权利类型。

（三）权证面积。非新建的，不动产权证宅基地和房屋建筑面积仍按原面积确认登记，超过原建筑面积部份作为备注登记。

八、其他

（一）本意见自公布之日起施行。原有规定与本意见不一致的，以本意见为准。

（二）本意见由县农业农村局负责解释。