626  

 社会        栏目

 城建环保     类别

民生:    

中国人民政治协商会议浙江省委员会

       

  十二    一  

案由:关于实施灵活政策有条件允许产权分割 为一宗地内多栋房屋办理不动产权证的建议                                                                                                     

摘要:(200字以内)                                                                 

领衔提案人

冯定献 

邮编

 

联系电话

13905772988 

 通讯地址

 浙江省温州市龙湾区永强大道4567号 

提案相关情况

经过调研  本人撰写  多次提出  不同意公开 

 建议                           (单位)办理

主办单位

国土 

会办单位

建设 银监 人行 经信 

提案日期

2018 年 01 月 26 日



 

附议提案人姓名

通讯地址

邮编

联系电话

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

注意事项:

 

1.提交提案请登陆浙江政协履职服务综合平台网上提交。不能网上提交的,也可书面提交,但不要与网上重复提交。书面提交需填写首页,打印请用A4型纸,并附电子文档。

2. 附议提案人须了解提案内容,同意后请工整签名。网上提交会短信告知附议人。

3.提案须一事一案,简明扼要,一般字数为2500字以内。

 



内容:

关于实施灵活政策有条件允许产权分割为一宗地内多栋房屋办理不动产权证的建议提案人:31组  冯定献在省委省政府的有力领导和调控下,近年来我省振兴实体经济取得明显成效,金融服务实体经济力度加大,有效积极防控风险,不良贷款实现“双降”。但也要看到,近年来我省有一些企业倒闭或者面临倒闭的风险,也有一些企业面临着资产抵押不灵活的问题。面对这一情况,我走访了解一些企业运营现状,不少企业不约而同地反映一个问题:由于受限于传统的死板的政策规定,宗地内多栋房屋只能办理一个不动产证,特别是工业用地的厂区、酒店宾馆项目,不能进行产权分割,无法进行转让和再开发,给企业运营带来了相当大的困难和阻碍。调研中我发现,现在的银行对企业实施贷款的评估方式中,很重要的一种方式就是按企业收入评估或抵押物评估来计算。一些企业有着每幢几万平方米乃至几十万平方米的多幢房子,按照现行政策只有一个产权证。这就存在不合理性。一者,企业无法通过产权分割进行再开发,不利于土地存量盘活。二者,如果企业碰到困难,无法按幢抵押或者转让,对资金周转很不利。我查询公开资料了解到,国土资源部不动产登记中心有关专家关于“一宗地内多栋房屋如何办理不动产权证书”是这样解释的:不动产登记机构在进行不动产登记时,应当根据该不动产登记申请人的申请、房屋未来使用目的及不动产单元划分原则来确定。如果该宗地的建设用地使用权人依法申请将宗地及其地上所有房屋都按一个项目进行登记,不动产登记机构可以将其作为一个项目设立不动产单元,记载在同一个登记簿上,发放一本不动产权证书。不动产权利人未来转让该不动产时,只能将该宗地与其地上所有房屋作为一个整体(不动产单元)转让;如果不动产权利人只转让其中一栋(或套、间等)房屋,则应先申请办理不动产变更登记,对不动产进行分割,由登记机构重新划分不动产单元后再行转让。如果该宗地的建设用地使用权人申请将宗地上的9栋房屋分别进行登记,则不动产登记机构可以按照“同一权利人拥有多套(层、间等)界线固定且具有独立使用价值的房屋,每套(层、间等)房屋宜各自划分定着物单元”的原则,将宗地上的房屋按栋或套(层、间)划分为不同的定着物单元,每个定着物单元与该宗地设为一个不动产单元,登记在同一个登记簿上。目前各地主要使用单一版不动产权证书,登记机构宜按一个不动产单元发放一本不动产权证书的原则,发放多本不动产权证书。这样做的好处是方便将来不动产权利人分别转让其中任一单元的不动产。从国外经验和外地经验来看,在国外大部分国家都是按幢或层办理物权证。在国内,许多省市也已经允许产权分割。北京、上海、山东、广东等地都积极地盘活工业存量用地,在区域范围内做创新,有些地方有不少好的经验。像青岛的产业园区可以产权分割,东莞也明文规定工业用地可以进行产权分割。而从宾馆酒店项目来看,由于过去政策限制,传统的旅游星级宾馆、酒店项目项目建筑物整体产权,只能整体处置,不能分割销售。但目前外地很多地方都灵活出台各类鼓励投资的政策,有些可以按照房地产开发模式,按照商品房模式分割销售。无论是城市商业用地还是综合类用地来看,都允许产权分割。因此,我建议,要采用灵活政策,实施差别化发展,适当放开我省工业用地、旅游星级宾馆和酒店项目产权分割权限,对一宗地内多栋房屋允许按栋甚至按层办理不动产权证。只要企业有产业,有实业在,政府应鼓励开放建筑产权按申请人意愿符合规范条件下,按不动产单元办理不动产证,有利于推动企业健康发展。首先,这将有利于降低改造成本,促进合作开发。对于小微企业来说,自行改造一栋楼成本过高,若是能够寻找合作伙伴共同更新改造,利用效率会大大提高。其次,这有利于传统家族式企业转型升级。浙江的很多企业都是始于家族式企业,有不少用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的,不可分割的规定限制了他们各自的发展。 再次,产权可分割符合新兴业态的空间需求。当前,随着新业态的出现,这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间,需要更加灵活的产业空间。特别是随着不少企业转型升级迈向新业态的企业,分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本,同时也减轻了产权所有者的转让压力,购买有独立产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让,能够获得稳定的产权。而更为当务之急的是,对于很多处于金融风波中的浙江企业,产权分割,有利于他们的资金流转,是在生死线上拉企业一把。从大局看,这有利于浙江整体经济金融稳定。从长远看,这有利于企业健康有序发展。由于此前的产权模式实施了很多年,短时间内调整规则难度很大,相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多,还需要对涉及政策进行调整。但是,从发展趋势看,按照市场经济规律,在一定范围内允许产权分割是大趋势。我建议一要开展一轮对工业企业和酒店宾馆业用地的调研,深化摸清底数,明晰政策底线。二要因地制宜出台实施细则,尽快完善地方政策,从政策制定工业用地和酒店业产权分割指导意见,并按照不同的用地特点和开发运营模式出台实施细则。对于酒店宾馆业房屋,建议在省级层面实施具体的办法细则,对产业用房允许进行不动产登记、销售、转让的条件作出具体、细化的规定。政府各级主管部门不打折扣的执行。三是政府要加大擅自改变用地用途违法行为的处置力度,约束企业不规范行为。